Il decreto legge n. 34/2019 ha introdotto, in favore delle imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, un’importante agevolazione fiscale ai fini delle imposte indirette. Ricorrendo alle condizioni che vedremo qui di seguito, i trasferimenti di fabbricati a favore di tali ditte, scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Non sono però previste deroghe per quanto riguarda l’Iva e l’imposta di bollo, le quali, pertanto, saranno applicate, ricorrendone le condizioni, secondo la disciplina ordinaria.
Dalla relazione illustrativa al citato decreto legge risulta che la ratio del trattamento di favore è quella di facilitare la sostituzione di vecchi edifici con nuovi fabbricati, al fine di favorire una “effettiva rigenerazione del territorio”. Nella stessa relazione si è dato atto che le imposte ordinariamente previste per i trasferimenti a favore di imprese immobiliari, sono indetraibili e, quindi, incidono notevolmente sui costi di costruzione. Pertanto, proprio al fine di eliminare l’incidenza fiscale nella fase iniziale degli interventi edilizi è stato introdotto il beneficio in commento, in modo da agevolare le imprese che si rendono disponibili “…ad acquistare, anche in permuta, interi stabili condominiali, a condizione di demolirli e ricostruirli (anche con variazioni di sagoma e volumetria urbanisticamente consentite) e reimmetterli sul mercato con caratteristiche energetiche e strutturali decisamente migliorate rispetto alla situazione preesistente” Lo scopo principale di questo intervento è evidente: stimolare gli interventi edilizi di miglioramento di vecchi fabbricati, piuttosto che la costruzione di nuovi immobili su aree inedificate.
Devono sussistere le seguenti condizioni ai fini dell’applicazione del beneficio fiscale:

• l’acquisto deve avvenire a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare
• il trasferimento deve avere ad oggetto un intero fabbricato
• l’acquirente, entro dieci anni dalla transazione, deve provvedere alla demolizione e ricostruzione del fabbricato, oppure ad eseguire gli interventi edilizi indicati nell’articolo 3 del testo unico sull’edilizia
• sia nel caso di demolizione e ricostruzione, che nel caso di ristrutturazione, il nuovo fabbricato deve essere conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle seguenti classi energetiche: Nzeb, A o B
• l’acquirente, dopo aver effettuato l’intervento edilizio, deve alienare almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.

La stessa norma prevede che, qualora le condizioni sopra indicate non siano adempiute nel termine previsto, saranno dovute:

• le imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria
• la sanzione pari al 30% della maggiore imposta dovuta
• gli interessi di mora calcolati con decorrenza dalla data di acquisto.

Sono agevolabili i trasferimenti effettuati entro il 31 dicembre 2021

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